投资性房地产计量方式纠偏

以某非上市保险公司的年报为例，对于投资性房地产的计量方式一般如下：一般情况下，投资性房地产按成本进行初始计量，且按公允价值进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

另据《*财经日报》记者翻查的多份年报，对投资性房地产公允价值的估计一般说明为：根据投资性房地产所在地活跃房地产交易市场上同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，如无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的zui近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

保监会强调，将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。

一位保险资管人士告诉《*财经日报》记者：“事实上，《通知》出台的背景主要是有部分公司对不动产的估值过高，有些公司甚至达到5~10倍左右，这样一来的好处是能够提高偿付能力充足率水平，不过也会偏离标的本身的价值。此外，对于不动产的估值各家险企态度不一，也没有横向可比性。”

除了保险机构试图提升偿付能力充足率的目的，另外值得关注的是目前国内整体估值体系并不完善，一位券商高管表示：“国内资产的估值非常困难，因为中国的无风险收益率不是只有一个，而是有一组，从低至高不等，这对资产价格的确定带来很大的困扰，也是估值分化程度较大的原因。